El 25 de febrero de 2026 se celebró en el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Córdoba una ponencia sobre la fiscalidad como una de las causas de la inflación de la vivienda, dentro del programa de actividades formativas que se están desarrollando durante el año en el COAPI Córdoba www.coapicordoba.es , gracias a la subvención concedida por el IMDEEC (Instituto Municipal de Desarrollo Económico y Empleo de Córdoba) en la convocatoria de ayudas ESAL 2025, cuyo calendario puede consultarse en la página: https://www.formacionapicordoba2026-esal.es/
Una ponencia impartida por D. Francisco Marroquín Parra, presidente del COAPI de Cáceres, abogado y agente de la propiedad inmobiliaria, reconocido experto en fiscalidad inmobiliaria. El curso fue presentado por Dª Ana María Moreno Ramírez, abogada y presidenta del Consejo Andaluz de Apis
Don Francisco Marroquín va a centrar su exposición en demostrar que por culpa de la fiscalidad excesiva en todas las fases de la urbanización y construcción de inmuebles unido a los exagerados plazos de licencias y permisos, provoca una inflación en los inmuebles de más del 30% de su precio en la primera ventar y que es sin duda alguna la más alta de EUROPA y de la OCDE.
Se pregunta si es lógico que si el derecho a la vivienda es un principio básico de la constitución y que puede estar grabado por hasta un 40% de su precio en la 2 transmisión, denominándolo orgía fiscal.
Puede ser causa entre un 25 y 35% simplemente en impuestos en una operación de compra venta inmobiliaria y el alquiler puede soporta una presión del 44% sobre el rendimiento del alquiler.
– Una mayor neutralidad entre compra un 30% y el alquiler 44%
– Revisión valor catastral
– Reducción impuestos transmisión.
– Supresión en impuestos sobre vivienda habitual
– Reducción del IBI
– Clarificación base imponible impuesto sobre construcción, instalaciones y obras.
– Portal información de las desgravaciones fiscales asociadas a la rehabilitación
– Evitar duplicidades de impuestos.
Los impuestos provocan tensiones de presiones en las viviendas, reduciendo la presión fiscal y homogeneizando los impuestos se mejoraría la tensión del sector inmobiliario.
Las principales causas son:
– Una atomización normativa, estatal, autonómica, municipal.
– La base imponible hacia una objetivación del método de cálculo en base al valor de referencia sometido a contradicción porque no hay valor igual del inmueble sometido a muchas circunstancias (situación, reformas, estados…) esta objetivación tira por alto el valor real de referencia para la aplicación de los impuestos.
– La administración tiene un impulso innato de incrementar la presión fiscal de la vivienda.
El control fiscalizador de todas las fases de la construcción y venta de inmuebles (suelo rústico a urbano, parcelación, obra, intermediación …) y se basa que si no liquidamos todos los impuestos o tasas de una fase anterior, aunque no estemos de acuerdo con los importes, no podremos avanzar a la siguiente fase, lo más obvio es que la transmisión de un inmueble por ambas partes, no se registrará dicha compra, ni se podrá financiar posterior, sino se han pagado los impuestos de transmisiones previamente. Por todo esto el contribuyente es muy buen pagador ya que si no paga no puede procesar sus inmuebles, posteriormente puede litigiar pero no antes.
Don Francisco Marroquín proclama que una locura la fiscalización excesiva con cifras de recaudación máximas y los precios de los inmuebles disparados, con un crecimiento de unos 500.000 habitantes al año, con una demanda de hogares de 200.000 anuales y una construcción de 100.000, nuestros gobernantes solo se preocupan de cobrar no de crear mejores condiciones de construcción de inmuebles.
Según sus estimaciones a los 25 años de adquisición de una vivienda en total la administración pública ha cobrado el 100% del valor de la vivienda en primera adquisición, en todas las tasas e impuestos acumulados desde entonces.
España tiene una de las Fiscalidades inmobiliarias más altas de la OCDE
En el siguiente cuadro se puede ver la comparativa de la tributación sobre la vivienda ocupada, siendo España líder en impuestos.
Fuente Instituto de Estudios Económicos
Cataluña es líder en impuestos para las viviendas y Madrid la más barata
La diferencia impositiva entre las comunidades españolas es abismal, existiendo impuestos que la diferencia es del más del doble entre comunidades. Este desequilibrio fiscal no es razonable y lo debería permitir un estado fuerte.
Fuente Instituto de Estudios Económicos
Caso real de la fiscalización al promotor inmobiliario
Con una exposición real de la construcción de unos inmuebles en Cáceres, donde analiza que progresión tiene una vivienda desde que se coge el suelo rustico pasa por todas sus fases hasta que se vende como obra nueva, pudo demostrar que la presión fiscal en el momento de la primera adquisición en 2008 está en torno al 23% y que si le aplicaba la fiscalidad durante los periodos del 2008 al 2025 y una segunda enajenación en 2025 esta carga impositiva acumulada se elevaba al 38%.
A continua expone el ejemplo real:
Se escritura una compra de un suelo rustico por un valor catastral de 52.000€ en 1995 pagando sus impuestos, en 1999 se considera suelo No urbanizable y pasa a valer catastralmente 600.301€ esto es ilegal, ya que solo hay dos tipos de suelos los rústicos y los finalistas, pero los ayuntamientos aunque no sea finalista le suben de media el 1000% del valor catastral y con ellos los impuestos
En 2003 pasa a ser suelo urbano programado es decir de suelo finalista que desarrollo el suelo que el coste inicial de urbanización también cobra impuestos.
El suelo finalista pasa a subir a 713.000€ aplicando el 7% de IBI 5.347€ anuales
El valor división horizontal sale a1.500.000€ y se le aplica el 3.6% de licencia obra y el coste de la escritura de división horizontal es del 1,5% 22.800€, expone cuadros sonde se ve todas las tasas e impuestos que se le aplican en el proceso, tantos los impuestos directos (licencias y tasas) como los indirectos (Iva), 14 viviendas salen a un precio de 150.000€ de los cuales en 2008 la fiscalidad repercutida de la promoción ha sido 16,82% en un primer momento, elevándose posteriormente al 19,26% al subir el iva de obra nueva del 8% al 10%.
La fiscalidad del primer propietario del 2009 al 2025 y segunda transmisión
A continuación analiza cuales son los impuestos que paga el propietario de una vivienda durante el periodo 2009 al 2025. Analiza como el valor catastral se incrementa periódicamente, tanto por su valor como el % del IBI aplicado, que nunca baja siempre sube. El IBI del 2009 al 2025 fue de 12.130€ es una vivienda de precio medio de 165.000€
En 2025 el propietario transmite la vivienda que pago en 2009 190,000+12000 Iva = 202.000€ en 2025 lo quiere vender por 270.000€ pagando la correspondiente plusvalía.
El ITPYAJDE y la plusvalía municipal varía en función de las Comunidades y hay grandes variaciones entre comunidades, las más cara Cataluña con el 13% y la más barata que es Madrid con el 6%.
En resumen el ponente con los datos expuestos sitúa en el 25.71% la carga impositiva entre la 1ª y 2ª transmisión y si agregamos la presión fiscal ejercida sobre el promotor tanto de impuestos directos como de indirectos se situaría seguramente sobre el 41%
No se incluye tasas de ejecución material de construcción y comercialización vivienda, el incremento del IRPF del vendedor por la 2º transmisión y todo ello sin que la administración haya sufragado costes de urbanización ni nada.
Curso La fiscalidad como causa de inflación primaria
El 25 de febrero de 2026 se celebró en el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Córdoba una ponencia sobre la fiscalidad como una de las causas de la inflación de la vivienda, dentro del programa de actividades formativas que se están desarrollando durante el año en el COAPI Córdoba www.coapicordoba.es , gracias a la subvención concedida por el IMDEEC (Instituto Municipal de Desarrollo Económico y Empleo de Córdoba) en la convocatoria de ayudas ESAL 2025, cuyo calendario puede consultarse en la página: https://www.formacionapicordoba2026-esal.es/
Una ponencia impartida por D. Francisco Marroquín Parra, presidente del COAPI de Cáceres, abogado y agente de la propiedad inmobiliaria, reconocido experto en fiscalidad inmobiliaria. El curso fue presentado por Dª Ana María Moreno Ramírez, abogada y presidenta del Consejo Andaluz de Apis
Don Francisco Marroquín va a centrar su exposición en demostrar que por culpa de la fiscalidad excesiva en todas las fases de la urbanización y construcción de inmuebles unido a los exagerados plazos de licencias y permisos, provoca una inflación en los inmuebles de más del 30% de su precio en la primera ventar y que es sin duda alguna la más alta de EUROPA y de la OCDE.
Se pregunta si es lógico que si el derecho a la vivienda es un principio básico de la constitución y que puede estar grabado por hasta un 40% de su precio en la 2 transmisión, denominándolo orgía fiscal.
Puede ser causa entre un 25 y 35% simplemente en impuestos en una operación de compra venta inmobiliaria y el alquiler puede soporta una presión del 44% sobre el rendimiento del alquiler.
El Instituto de Estudios Económicos, el 27 noviembre del 2025 saco un estudio denominado “Fiscalidad de la Vivienda en España, Una propuesta de Mejora” https://www.ieemadrid.es/es/actualidad/noticias-del-iee/la-fiscalidad-de-la-vivienda-en-espana-una-propuesta-de-mejora, que destaca que la fiscalidad sobre la vivienda es de elevada, compleja y está fragmentada territorialmente, con una presión fiscal significativamente superior a la europea
Los impuestos provocan tensiones de presiones en las viviendas, reduciendo la presión fiscal y homogeneizando los impuestos se mejoraría la tensión del sector inmobiliario.
Las principales causas son:
El control fiscalizador de todas las fases de la construcción y venta de inmuebles (suelo rústico a urbano, parcelación, obra, intermediación …) y se basa que si no liquidamos todos los impuestos o tasas de una fase anterior, aunque no estemos de acuerdo con los importes, no podremos avanzar a la siguiente fase, lo más obvio es que la transmisión de un inmueble por ambas partes, no se registrará dicha compra, ni se podrá financiar posterior, sino se han pagado los impuestos de transmisiones previamente. Por todo esto el contribuyente es muy buen pagador ya que si no paga no puede procesar sus inmuebles, posteriormente puede litigiar pero no antes.
Don Francisco Marroquín proclama que una locura la fiscalización excesiva con cifras de recaudación máximas y los precios de los inmuebles disparados, con un crecimiento de unos 500.000 habitantes al año, con una demanda de hogares de 200.000 anuales y una construcción de 100.000, nuestros gobernantes solo se preocupan de cobrar no de crear mejores condiciones de construcción de inmuebles.
Según sus estimaciones a los 25 años de adquisición de una vivienda en total la administración pública ha cobrado el 100% del valor de la vivienda en primera adquisición, en todas las tasas e impuestos acumulados desde entonces.
España tiene una de las Fiscalidades inmobiliarias más altas de la OCDE
En el siguiente cuadro se puede ver la comparativa de la tributación sobre la vivienda ocupada, siendo España líder en impuestos.
Cataluña es líder en impuestos para las viviendas y Madrid la más barata
La diferencia impositiva entre las comunidades españolas es abismal, existiendo impuestos que la diferencia es del más del doble entre comunidades. Este desequilibrio fiscal no es razonable y lo debería permitir un estado fuerte.
Caso real de la fiscalización al promotor inmobiliario
Con una exposición real de la construcción de unos inmuebles en Cáceres, donde analiza que progresión tiene una vivienda desde que se coge el suelo rustico pasa por todas sus fases hasta que se vende como obra nueva, pudo demostrar que la presión fiscal en el momento de la primera adquisición en 2008 está en torno al 23% y que si le aplicaba la fiscalidad durante los periodos del 2008 al 2025 y una segunda enajenación en 2025 esta carga impositiva acumulada se elevaba al 38%.
A continua expone el ejemplo real:
Se escritura una compra de un suelo rustico por un valor catastral de 52.000€ en 1995 pagando sus impuestos, en 1999 se considera suelo No urbanizable y pasa a valer catastralmente 600.301€ esto es ilegal, ya que solo hay dos tipos de suelos los rústicos y los finalistas, pero los ayuntamientos aunque no sea finalista le suben de media el 1000% del valor catastral y con ellos los impuestos
En 2003 pasa a ser suelo urbano programado es decir de suelo finalista que desarrollo el suelo que el coste inicial de urbanización también cobra impuestos.
El suelo finalista pasa a subir a 713.000€ aplicando el 7% de IBI 5.347€ anuales
El valor división horizontal sale a1.500.000€ y se le aplica el 3.6% de licencia obra y el coste de la escritura de división horizontal es del 1,5% 22.800€, expone cuadros sonde se ve todas las tasas e impuestos que se le aplican en el proceso, tantos los impuestos directos (licencias y tasas) como los indirectos (Iva), 14 viviendas salen a un precio de 150.000€ de los cuales en 2008 la fiscalidad repercutida de la promoción ha sido 16,82% en un primer momento, elevándose posteriormente al 19,26% al subir el iva de obra nueva del 8% al 10%.
La fiscalidad del primer propietario del 2009 al 2025 y segunda transmisión
A continuación analiza cuales son los impuestos que paga el propietario de una vivienda durante el periodo 2009 al 2025. Analiza como el valor catastral se incrementa periódicamente, tanto por su valor como el % del IBI aplicado, que nunca baja siempre sube. El IBI del 2009 al 2025 fue de 12.130€ es una vivienda de precio medio de 165.000€
En 2025 el propietario transmite la vivienda que pago en 2009 190,000+12000 Iva = 202.000€ en 2025 lo quiere vender por 270.000€ pagando la correspondiente plusvalía.
El ITPYAJDE y la plusvalía municipal varía en función de las Comunidades y hay grandes variaciones entre comunidades, las más cara Cataluña con el 13% y la más barata que es Madrid con el 6%.
Recomienda la calculadora de Plusvalía
https://javiersevillano.es/calculadora-plusvalia.php
En resumen el ponente con los datos expuestos sitúa en el 25.71% la carga impositiva entre la 1ª y 2ª transmisión y si agregamos la presión fiscal ejercida sobre el promotor tanto de impuestos directos como de indirectos se situaría seguramente sobre el 41%
No se incluye tasas de ejecución material de construcción y comercialización vivienda, el incremento del IRPF del vendedor por la 2º transmisión y todo ello sin que la administración haya sufragado costes de urbanización ni nada.
Más información del curso https://www.formacionapicordoba2026-esal.es/curso-fiscalidad-casusa-inflacion-inmobiliaria/
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