El pasado jueves 26 de Marzo del 2026, se celebró en el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Córdoba una ponencia sobre la aproximación al urbanismo, dentro del programa de actividades formativas que se están desarrollando durante el año en el COAPI Córdoba www.coapicordoba.es , gracias a la subvención concedida por el IMDEEC (Instituto Municipal de Desarrollo Económico y Empleo de Córdoba) en la convocatoria de ayudas ESAL 2025, cuyo calendario puede consultarse en la página: https://www.formacionapicordoba2026-esal.es/

Una ponencia impartida por D. José Tomás Valverde Abril, jefe de la oficina del territorio de la gerencia municipal de urbanismo del ayuntamiento de Córdoba. El curso fue presentado por Dª Ana María Moreno Ramírez, abogada y presidenta del Consejo Andaluz de Apis.

El ponente empieza la exposición indicando que la Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (Lista) ha dado mayor flexibilidad a los planes urbanístico y facilitando la parcelación fuera de planes (AFO), aún así considera que la reglamentación es excesiva y que bloquea muchos procesos, con demasiado burocracia local.

A continuación expuso la web de Urbanismo del ayuntamiento de Córdoba donde expone una interesante Guía de Parcelaciones donde muestran las principales normativas y requerimientos aplicables a las parcelaciones y también de los AFO.

 https://www.gmucordoba.es/images/parcelaciones/Gu%C3%ADa_pr%C3%A1ctica_3.pdf 

La actividad urbanística se basa en una ley estatal básica y sobre ellas se rigen las autonómicas y a partir de las mismas se desarrollan las normativas urbanísticas de los municipios que se traducen en sus planes.

La ponencia se desarrollará en base a cuatro puntos:

1. – Urbanismo
2. – Ciudad paralela ilegales.
3. – Puntos a tener en cuenta en la intermediación inmobiliaria.
4. – Quejas y preguntas.

El ponente nos recuerda que existen tres caminos para la urbanización de los terrenos y la legalización de sus construcciones

1. – Ortodoxo : Camino tradicional donde un suelo rústico, pasa a urbanizable y a continuación a urbano con su correspondiente Plan Parcial, Junta Compensación, Reparcelación, Licencia de obra.
2. – Construcciones y parcelaciones ilegales se le aplicará el Plan AFO y los artículos 175 o bien el 176.

La declaración responsable en el urbanismo

Es una declaración de que cumple la normativa y para abrir la actividad, es una figura que facilita la apertura de negocios de forma sencilla; sin embargo existen negocios y actividades que si requieren una licencia de actividad como la hostelería o declaraciones o informes de otro tipo como medio ambientales.

Existen acciones en urbanismos como transformar un local en oficina, que si vale la declaración responsable; pero otras como convertirla en una vivienda necesita una licencia y no vale declaración responsable.

Clases de Suelo de Rústico a Urbano

A continuación realiza una exposición sobre el suelo, sus tipos, situaciones y cualquier circunstancia relevante de cara al urbanismo.

En la terminología actual la clasificación de los suelos se dividen en tres tipos RÚSTICO, RÚSTICO TRANSFORMABLE Y SUELO URBANO (No consolidado o consolidado).

Destacamos los siguientes  aspectos

1.  – Calificación es la situación en la que pueden estar en base a su clasificación y en base al plan que lo manejan, con usos permitidos, usos prohibidos, usos extraordinarios.
2. – Suelo Urbanizable es un suelo rústico que lo puedo hacer suelo urbanizable y en base al plan que lo acoja indicará que es lo que se podrá construir en él. Se divide en Sectorizado y NO Sectorizado, el plan de sectorización definirá las parcelas y su infraestructura.
3. – Suelo Urbano puede ser Consolidado o No consolidado, en estos últimos se deberá realizar un plan de consolidación para la creación de infraestructura. El Consolidado después se puede dividir en residencia, residencia aislada, industrial, terciario… y estos a su vez se dividen en subcategorías que definirán básicamente la edificabilidad en base a la superficie mínima, también pueden definir metros de fachadas, las alturas, los usos…

Transformación de Suelo urbanizable en urbanos

Se divide en 5 fases:

• – Fase de Ordenación del Suelo : Tiene un Plan de Sectorización (donde se analiza los costes futuros de su desarrollo y divide las áreas) en base a esto se desarrollan las unidades de ejecución con un Plan Parcial que fija los viales el 10% para zonas verdes, el 4% para equipamiento y un 10% de las parcelas.
• – Fase de Gestión: Mediante la junta de compensación (conjunto de propietarios de una unidad de explotación), o si esta no existe también lo puede llevar directamente la administración en nombre de los propietarios o en último lugar directamente la administración puede expropiar los terrenos si se dan las circunstancias apropiadas. En todos los casos la gerencia de Urbanismo siempre actuará de asesor y recaudador de impuestos
• – Fase de Reparcelación: Se desarrolla el proyecto de reparcelación, ajustes de linderos y titularidad, dándose a los propietarios sus parcelas bien definidas, repartiendo los terrenos por la Junta de Compensación. Normalmente se pierde un 40%-60% del terreno en viales, verdes, cesión al Ayuntamiento…
• – Fase de Ejecución Física: La junta de compensación ejecuta el proyecto de urbanización (acerado, tuberías, vías, cableado) y una vez terminado urbanismo tiene que dar la recepción de la urbanización y se pasa ya tener parcelas a solares.
• – Fase Epílogo: Se procederá a las adjudicaciones de los solares urbanizables y sus licencias de obras correspondientes.
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• Existen desarrollos que exigen que la junta de compensación creen unidades de conservación de la urbanización durante un periodo estipulado (acerado, alumbrado…etc), suele ocurrir en urbanizaciones alejadas del centro urbano.

CIUDAD PARALELA: parcelaciones y AFOS

Para proteger a los ciudadanos de la dejadez de la administración pública en el control de las construcciones ilegales, la EU publicó una normativa con obligatorio cumplimiento en el que indico que para construcciones ilegales la posibilidad de demoler prescribe pasado 6 años y se le tendrán que aplicar el régimen de construcciones de fuera ordenamiento, dándole solución urbanística a través del expediente AFO, que regula el marco legal para lidiar con edificaciones terminadas hace años sin licencia. El AFO no es un derecho de amnistía, es un expediente de reconocimiento de parte de la gerencia de urbanismo que solo se otorga si se cumple tres hitos innegociables:

1. – Prescripción de inflación 6 años.
2. – Cometidas de servicios básicos.
3. – Certificado de seguridad y salubridad de la edificación.

La resolución del AFO se inscribirá en el registro de la propiedad y tendrá efectos plenamente legales. El AFO, obligara a la geolocalización y otorgándole efectos segregatorio a los copropietarios de parcela, es decir unos terrenos con parcelas divididas y no escrituradas hasta ahora.

El AFO puede ser de Oficio o a propuesta de los parcelistas.

Recordemos que hay tres tipos de parcelaciones:

1. – Las parcelaciones que son suelos urbanizables, se desarrolla sin problema.
2. – Las parcelaciones que son suelos rústicos se puede desarrollar una excepción si cumple los requisitos mínimos.
3. – Las parcelaciones que son suelos rústicos con condiciones especiales de protección y que no podrán nunca regularse.

El AFO los pasos a seguir en el artículo 175 de la Lista

Siguiendo el artículo 175 de  la Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (Lista), podemos indicar que  el AFO está dirigido a grandes parcelaciones y grupos de construcciones fuera de plan, donde el objetivo  es legalizar las construcciones a cambio de consolidar  construcción, servicios básicos y ambiental.

Se divide en: 1 Plan Especial ( Adecuación Ambiental y Territorial, sin ámbito, es voluntario. 2 Entidad Urbanistica Colaboradora . Promovida por al menos el 51% de propietarios voluntarios. 3 Distribución Cargas . Reparto equitativo de cargas. 4 Proyecto de Obras Ordinarias: Normalmente solo incluye servicios básicos estrictos. Estas infraestructuras no las recepciona el ayuntamiento es propia y mantenida por la comunidad. 4 Expediente AFO Individual Solicitado por cada propietario tras la obra comunidad.

El artículo 176 es lo mismo que el 175 pero sin el plan parcial.

A continuación el ponente dio por concluida su exposición y se acogió a las  preguntas de los asistentes.

Acceso a información del Curso https://www.formacionapicordoba2026-esal.es/aproximacion-urbanismo/